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La terrible mano del mercado.

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La moratoria sobre la venta de tierras agrícolas existe desde hace más de 16 años.

Sin embargo, hasta ahora una parte significativa de la sociedad está en contra de su abolición.

El 17 de febrero, un grupo de diputados populares de Ucrania registró ante el Tribunal Constitucional la idea de levantar la moratoria de la venta de tierras agrícolas. "En seis meses, el tribunal puede levantar la moratoria y de jure lanzar el mercado de tierras", dijo el parlamentario Alexei Mushak, uno de los iniciadores de la presentación. - "Hay violaciones de al menos cinco artículos de la Constitución, entre los cuales el principal es una violación del derecho de propiedad, que consta de tres partes: posesión, uso y disposición. Estos últimos están privados de los ciudadanos de Ucrania ".

Vale la pena recordar que, por primera vez, la moratoria fue introducida por la Rada Suprema en enero de 2001. El iniciador de la decisión es el diputado Anatoly Matvienko. La ley disponía que la moratoria sería a corto plazo, hasta la adopción de la ley sobre el volumen de negocios de tierras agrícolas o la norma correspondiente en el Código de Tierras. Más tarde, en 2001, el parlamento adoptó el Código de Tierras, pero no dijo nada sobre el levantamiento de la moratoria; por el contrario, la ley continuó su funcionamiento hasta fines de 2005. Después de esto, la moratoria se extendió 8 veces más: en 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012, 2015 y la última vez en 2016, hasta el 1 de enero de 2018.

A lo largo de los 16 años de la moratoria, el problema de la tierra se ha convertido en uno de los lemas políticos más especulativos y cubierto con docenas de mitos. Voxukraine eligió y analizó la precisión de los "mitos de la tierra" comunes.

Mito 1. Después del levantamiento de la moratoria, la tierra se compra a los campesinos por una miseria.

"El inversionista tomará tres kopeks para nada de personas indigentes", dijo el jefe del Partido Radical, Oleg Lyashko.

Según un estudio realizado por el Instituto Internacional de Sociología de Kiev, solo una sexta parte de Ucrania apoya el levantamiento de la moratoria. Los principales temores de los propietarios de unidades son los bajos precios de la tierra, la presión sobre las ventas de tierras y los esquemas de compra fraudulentos. Sin embargo, la paradoja es que más? Ucranianos encuestados en general y? los propietarios de acciones esperan que el levantamiento de la moratoria traiga beneficios a la economía del estado.

De hecho, es la moratoria que anualmente "roba" de 6.9 millones de propietarios de unidades hasta el 90% de los ingresos potenciales, especialmente debido al bajo costo de alquilar la tierra, que es uno de los más bajos de Europa. Según los expertos del sector agrícola Oleg Nivievsky y Denis Nizalov, el costo promedio del alquiler de tierras agrícolas en Ucrania en 2015 fue más de 10 veces menor que el valor razonable. Según el Geocadastre Estatal, el pago promedio de alquiler en 2015 fue de $ 37 por hectárea. Las razones principales son la moratoria sobre la venta de la tierra, el alto costo del servicio del banco de tierras y el escaso acceso al capital. Según los expertos, si los mercados y los factores de producción funcionaran normalmente, el precio del alquiler podría ser de $ 455 por hectárea.

En los países de Europa central y oriental, el precio de la tierra y el alquiler comenzó a subir inmediatamente después de la apertura del mercado de la tierra en la década de los noventa. El incremento anual en los precios de alquiler fue de aproximadamente 20%. Hoy en día, el costo promedio de alquilar una hectárea de tierra en Hungría es de $ 100-150, en Bulgaria - $ 279. Una tierra aún más cara en Europa occidental: en Dinamarca - $ 700-750, los Países Bajos - $ 600-650.

Mito 2. Los extranjeros compran tierras y las usan de manera ineficiente.

"La tierra no será administrada por ucranianos ... Si ingresan al mercado de la tierra, no es el inversionista el que viene, sino el ladrón de la carretera principal", dijo Oleg Lyashko en octubre pasado.

Por supuesto, uno de los mitos políticos más populares. Sin embargo, él no tiene nada que ver con la verdad. En primer lugar, el Código de Tierras limita el rango de compradores de tierras agrícolas por parte de ciudadanos y entidades legales de Ucrania que participan en la producción agrícola.

Sin embargo, la experiencia de los países vecinos también demuestra claramente que este mito, en el mejor de los casos, es una gran exageración. Primero, en los primeros 5-10 años de liberalización, la abrumadora mayoría de los países abre el mercado solo a ciudadanos y entidades legales residentes. Por ejemplo, en Polonia, Rumania y Estonia, los extranjeros y las entidades legales extranjeras estuvieron prohibidos durante mucho tiempo para comprar tierras. En la República Checa, los extranjeros no podían comprar tierras hasta 2011. En Eslovaquia, los extranjeros recibieron el derecho a comprar tierras solo en 2014. Croacia aún no ha abierto un mercado de tierras para no residentes.

En Ucrania, dichas restricciones también están previstas: el proyecto de ley sobre el volumen de negocios de las tierras agrícolas, que se presentó a la Rada Suprema, tiene reservas similares con respecto a la participación del capital extranjero en las transacciones de compra y venta de tierras agrícolas.

En segundo lugar, es muy dudoso que los extranjeros puedan canjear una parte significativa de las parcelas de tierra en poco tiempo. Un ejemplo es la vecina Eslovaquia.

"En Eslovaquia, se levantó una moratoria hace dos años (para extranjeros - Vox) - y no sucedió nada. Solo el 5-7% de la tierra es propiedad de extranjeros ", dice Ivan Miklos, copresidente del Grupo de Asesores de Reforma Estratégica del Gabinete de Ministros, en una entrevista con la República Eslovaca.

En tercer lugar, no permitir que los extranjeros ingresen al mercado es una mala idea, ya que esto puede afectar negativamente el valor de la tierra. El estudio Restricciones en el mercado de tierras agrícolas: una revisión de la experiencia internacional y lecciones para Ucrania señala que las restricciones en la propiedad o circulación de la tierra, incluida la prohibición de la venta de tierras a extranjeros, reducen la demanda, lo que resulta en un precio más bajo. "Si el mercado ucraniano de tierras agrícolas está aislado de los extranjeros, las pérdidas son asumidas por los propietarios de las acciones", dicen los autores del estudio.

Eso es lo que sucedió en la provincia canadiense de Saskatchewan en 1974. La provincia limitó la cantidad máxima de tierras de cultivo que los no residentes pueden poseer. Como resultado, el precio de la tierra ha disminuido en $ 10-85 por hectárea.

Hay otro matiz. Es la moratoria y las relaciones de alquiler las que contribuyen al uso ineficiente de la tierra. El experto en leyes de tierras Pavel Kulinich, estudiando la experiencia de Alemania, Francia, Polonia y los Países Bajos, llegó a la conclusión de que el derecho a la propiedad privada desempeña un papel importante en la preservación de la tierra. Un agricultor que ha adquirido la tierra por su propia cuenta la protege como el principal medio de cultivo.

Mito 3. La mayor parte de la tierra compró rápidamente propiedades agrícolas.

Todo es exactamente lo contrario. La experiencia de los países vecinos: Polonia, la República Checa y Eslovaquia muestra que el libre mercado es un incentivo para el desarrollo de pequeñas y medianas empresas agrícolas.

Una de las formas que contribuye al desarrollo de las granjas es limitar el área de tierra que puede ser propiedad de una sola persona. Así, en Polonia, la legislación limita el tamaño de la tierra a 500 hectáreas. En Hungría, el área máxima de propiedad de un individuo es de 300 hectáreas, mientras que el área que puede estar en uso es de 1,200 hectáreas. En Eslovaquia, el tamaño promedio de las parcelas es de 0,45 ha.

Incluso en países donde no se ha establecido ninguna tierra marginal como propiedad, se están creando decenas de miles de empresas agrícolas. Por ejemplo, en Finlandia solo las granjas son más de 30 mil, y en general, las empresas dedicadas a la agricultura, hay más de 100 mil.

En segundo lugar, la creación de un mercado no significa una venta automática de todas las tierras. En Francia, el 75% de la tierra se utiliza en préstamo, y el tamaño promedio de las transacciones de venta de la tierra es de 3,3 hectáreas. En Suecia, en 2005, el 85% de las ventas de terrenos se realizó en parcelas de menos de 10 hectáreas, a pesar del hecho de que el 40% de las tierras fueron arrendadas.

En Ucrania, la situación es radicalmente diferente. El precio de la tierra no está determinado por el mercado, sino que se forma sobre la base de un valor monetario normativo, que puede ser más bajo o más alto que el valor de mercado. El bajo precio del alquiler permite a las explotaciones agrícolas acumular un gran banco de tierras. "Las grandes explotaciones agrícolas son mucho más rentables para alquilar tierra por un centavo que para comprar al precio del mercado, o para pagar el alquiler en función del valor de mercado de la tierra", escribe Sergei Khlan, MP de BPP.

Gracias a la moratoria, las empresas agrícolas pudieron acumular grandes bancos de tierras. Aunque más de 50,000 compañías realizan negocios en el sector agroindustrial, el mercado está monopolizado: las 100 compañías más grandes arriendan 6,5 millones de hectáreas de tierra cultivable (20% del área total del fondo de tierras). Al mismo tiempo, las diez empresas más grandes arriendan de 125 a 654 mil hectáreas. De hecho, la existencia de una moratoria contribuye al desarrollo de las explotaciones agrícolas, ya que solo ellas tienen acceso a recursos financieros. Los campesinos no pueden tomar un préstamo garantizado por tierra, y esto dificulta el desarrollo de su propio negocio.

Al final, la mayoría de las explotaciones agrícolas están endeudadas, no tienen recursos de efectivo gratuitos para comprar todo el banco de tierras, que actualmente arriendan. Por otro lado, es físicamente imposible realizar tantas transacciones de venta de terrenos por dos razones. Primero, a lo largo del año, el sistema de registro de derechos puede procesar hasta 800 mil transacciones. En 2014, el sistema ya estaba funcionando en sus límites. En segundo lugar, el proceso de venta y venta se ve obstaculizado por un alto nivel de fragmentación de la tierra: el tamaño promedio de cada parcela es de 3,6 hectáreas, que es de 270 mil lotes por 1 millón de hectáreas de tierra.

Es importante tener en cuenta que la capacidad marginal del sistema de registro de derechos es de aproximadamente 800,000 transacciones por año. En 2014, el sistema funcionó al límite de sus capacidades, lo que provocó importantes retrasos en el registro de los derechos de arrendamiento. Ahora calcular un adicional de 100-200 mil transacciones adicionales por año será extremadamente problemático.

Mito 4. Cancelación de la moratoria: el camino hacia el desorden y el mercado en la sombra.

“Si ahora levantamos la moratoria sobre la venta de tierras, enfrentaremos un allanamiento. La tierra fue saqueada de la gente justo cuando la industria fue robada ", dijo el jefe del Partido Agrario, Vitaly Skotsyk, el otoño pasado.

De hecho, el mercado de la tierra en la sombra asociado con la venta de parcelas de tierra ya existe hoy. La mayoría de las veces, según el presidente de la Asociación Ucraniana Club de Negocios Agrarios Alex Lissits, se manifiesta en el diseño de ‘contratos (arrendamientos, - Voxukraine) por 50 años y el emphyteusismo.

Según los últimos cálculos de la ASTP, el volumen del mercado en la sombra es de 10 a 12 mil millones de UAH por año.

El uso ilegal y en la sombra de la tierra es rampante. De acuerdo con los cálculos del proyecto "Apoyo a las reformas en la agricultura y las relaciones terrestres en Ucrania", la adopción en 2015 de limitar el plazo mínimo del contrato de arrendamiento a un nivel de 7 años transfirió las relaciones de alquiler a corto plazo al sector de la sombra. Además, más de 2 millones de hectáreas de tierra de propiedad colectiva y de herencia heredada se utilizan generalmente sobre la base de la autocaptura.

Una consecuencia importante de la introducción de un mercado de tierras transparente es la liquidación del derecho de propiedad y uso. Los propietarios y usuarios ya no tendrán que sortear la moratoria, que hoy sucede con bastante frecuencia y contribuye a la aparición de un mercado en la sombra. Y, lo que es más importante, aquellos propietarios que no podrán trabajar la tierra o no serán rentables podrán vender la tierra a un agricultor más eficiente.

Mito 5. Moratoria: una garantía de soberanía y desarrollo económico del estado.

"La abolición de la moratoria sobre el comercio de tierras es otro paso para convertir a Ucrania en un apéndice de materias primas", la declaración de la parte Our Land.

De hecho, lo contrario es cierto. La moratoria de ninguna manera contribuye a la preservación de la soberanía del país. Debido a la moratoria, se destruye un importante recurso estatal, la economía pierde miles de millones y los ciudadanos siguen siendo propietarios de parcelas sin tierras, solo pueden alquilarla por un centavo.

La moratoria afecta negativamente los derechos y el bienestar de la población. "Viola los derechos de 6,9 ​​millones de propietarios, la mayoría de los cuales son personas mayores, reduce el bienestar de la población rural al reducir la renta y hacer imposible el uso de la venta de tierras como una forma de superar las crisis negativas", explica Denis Nizalov.

Además, según el experto, el uso de recursos terrestres demasiado baratos ha llevado a una reducción de puestos de trabajo en la agricultura debido a la sustitución de tecnologías intensivas en mano de obra por tecnologías terrestres.

Según el director de la compañía de inversiones Dragon Capital Tomash Fiala, la reforma agraria es una de las claves de Ucrania, al igual que la pensión y la lucha contra la corrupción. Una de las consecuencias positivas de la introducción del mercado es el crecimiento del atractivo de inversión de la industria.

“En Ucrania, una tierra muy buena, es un activo tan amplio, bajo el cual se pueden atraer grandes inversiones, tanto internas como externas. "Estas inversiones pueden dar un impulso instantáneo y poderoso al crecimiento económico", predice Fiala. Según sus estimaciones, el mercado de tierras puede otorgar a Ucrania una inversión adicional de $ 2-3 mil millones por año, lo que puede afectar significativamente el desarrollo del complejo agroindustrial doméstico.

Cinco mitos sobre el levantamiento de la moratoria sobre la venta de terrenos.

El 17 de febrero, un grupo de diputados populares de Ucrania registró ante el Tribunal Constitucional la idea de levantar la moratoria de la venta de tierras agrícolas. "Después de seis meses, el tribunal puede levantar la moratoria y de jure lanzar el mercado de tierras", dijo uno de los iniciadores de la presentación, el diputado Alexei Mushak. - "Hay violaciones de al menos cinco artículos de la Constitución, entre los cuales el principal es una violación del derecho de propiedad, que consta de tres partes: posesión, uso y disposición. Estos últimos están privados de los ciudadanos de Ucrania".

Vale la pena recordar que, por primera vez, la moratoria fue introducida por la Rada Suprema en enero de 2001. El iniciador de la decisión es el diputado Anatoly Matvienko. La ley disponía que la moratoria sería a corto plazo, hasta la adopción de la ley sobre el volumen de negocios de tierras agrícolas o la norma correspondiente en el Código de Tierras. Más tarde, en 2001, el parlamento adoptó el Código de Tierras, pero no dijo nada sobre el levantamiento de la moratoria; por el contrario, la ley continuó su funcionamiento hasta fines de 2005. Después de esto, la moratoria se extendió 8 veces más: en 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012, 2015 y la última vez en 2016, hasta el 1 de enero de 2018.

A lo largo de los 16 años de la moratoria, el problema de la tierra se ha convertido en uno de los lemas políticos más especulativos y cubierto con docenas de mitos. Voxukraine eligió y analizó la precisión de los "mitos de la tierra" comunes.

Mito 1. Después del levantamiento de la moratoria, la tierra se compra a los campesinos por una miseria.

"El inversionista tomará por tres kopecks para nada de los indigentes", dijo el jefe del Partido Radical, Oleg Lyashko.

Según un estudio realizado por el Instituto Internacional de Sociología de Kiev, solo una sexta parte de Ucrania apoya el levantamiento de la moratoria. Los principales temores de los propietarios de unidades son los bajos precios de la tierra, la presión sobre las ventas de tierras y los esquemas de compra fraudulentos. Sin embargo, la paradoja es que más de la mitad de los ucranianos encuestados en su conjunto y ⅓ de los propietarios de las unidades esperan que el levantamiento de la moratoria traerá beneficios a la economía del estado.

De hecho, es la moratoria que anualmente "roba" de 6.9 millones de propietarios de unidades hasta el 90% de los ingresos potenciales, especialmente debido al bajo costo del alquiler de tierras, que es uno de los más bajos de Europa. Según los expertos del sector agrícola Oleg Nivievsky y Denis Nizalov, el costo promedio del alquiler de tierras agrícolas en Ucrania en 2015 fue más de 10 veces menor que el valor razonable. Según el Geocadastre Estatal, el pago promedio de alquiler en 2015 fue de $ 37 por hectárea. Las razones principales son la moratoria sobre la venta de la tierra, el alto costo del servicio del banco de tierras y el escaso acceso al capital. Según los expertos, si los mercados y los factores de producción funcionaran normalmente, el precio del alquiler podría ser de $ 455 por hectárea.

En los países de Europa central y oriental, el precio de la tierra y el alquiler comenzó a subir inmediatamente después de la apertura del mercado de la tierra en la década de los noventa. El incremento anual en los precios de alquiler fue de aproximadamente 20%. Hoy en día, el costo promedio de alquilar una hectárea de tierra en Hungría es de $ 100-150, en Bulgaria - $ 279. Una tierra aún más cara en Europa occidental: en Dinamarca - $ 700-750, los Países Bajos - $ 600-650.

Mito 2. Los extranjeros compran tierras y las usan de manera ineficiente.

"La tierra no será administrada por ucranianos ... Si se introduce un mercado de tierras, no es el inversionista el que viene, sino el ladrón de la carretera principal", dijo Oleg Lyashko en octubre pasado.

Por supuesto, uno de los mitos políticos más populares. Sin embargo, él no tiene nada que ver con la verdad. En primer lugar, el Código de Tierras limita el rango de compradores de tierras agrícolas por parte de ciudadanos y entidades legales de Ucrania que participan en la producción agrícola.

Sin embargo, la experiencia de los países vecinos también demuestra claramente que este mito, en el mejor de los casos, es una gran exageración. Во-первых, подавляющее большинство стран в первые 5-10 лет либерализации открывают рынок только для граждан и юридических лиц резидентов. Например, в Польше, Румынии и Эстонии иностранцам и иностранным юридическим лицам долгое время было запрещено покупать землю. В Чехии иностранцы не могли покупать землю до 2011 года. В Словакии иностранцы получили право покупать земельные участки только в 2014 году. Хорватия еще не открыла рынок земли для нерезидентов.

En Ucrania, dichas restricciones también están previstas: el proyecto de ley sobre el volumen de negocios de las tierras agrícolas, que se presentó a la Rada Suprema, tiene reservas similares con respecto a la participación del capital extranjero en las transacciones de compra y venta de tierras agrícolas.

En segundo lugar, es muy dudoso que los extranjeros puedan canjear una parte significativa de las parcelas de tierra en poco tiempo. Un ejemplo es la vecina Eslovaquia.

"En Eslovaquia, hace dos años, se levantó la moratoria (para los extranjeros - Vox) - y no ocurrió nada. Sólo el 5-7% de la tierra es propiedad de extranjeros", explica el copresidente de los Asesores de Reforma Estratégica del Gabinete de Ministros, explicó el ex Ministro de Finanzas. República Eslovaca Ivan Miklosh.

En tercer lugar, no permitir que los extranjeros ingresen al mercado es una mala idea, ya que esto puede afectar negativamente el valor de la tierra. El estudio Restricciones en el mercado de tierras agrícolas: una revisión de la experiencia internacional y lecciones para Ucrania señala que las restricciones en la propiedad o circulación de la tierra, incluida la prohibición de la venta de tierras a extranjeros, reducen la demanda, lo que resulta en un precio más bajo. "Si el mercado ucraniano de tierras agrícolas está aislado de los extranjeros, los propietarios están perdiendo las acciones", dicen los autores del estudio.

Eso es lo que sucedió en la provincia canadiense de Saskatchewan en 1974. La provincia limitó la cantidad máxima de tierras de cultivo que los no residentes pueden poseer. Como resultado, el precio de la tierra ha disminuido en $ 10-85 por hectárea.

Hay otro matiz. Es la moratoria y las relaciones de alquiler las que contribuyen al uso ineficiente de la tierra. El experto en leyes de tierras Pavel Kulinich, estudiando la experiencia de Alemania, Francia, Polonia y los Países Bajos, llegó a la conclusión de que el derecho a la propiedad privada desempeña un papel importante en la preservación de la tierra. Un agricultor que ha adquirido la tierra por su propia cuenta la protege como el principal medio de cultivo.

Mito 3. La mayor parte de la tierra compró rápidamente propiedades agrícolas

Todo es exactamente lo contrario. La experiencia de los países vecinos: Polonia, la República Checa y Eslovaquia muestra que el libre mercado es un incentivo para el desarrollo de pequeñas y medianas empresas agrícolas.

Una de las formas que contribuye al desarrollo de las granjas es limitar el área de tierra que puede ser propiedad de una sola persona. Así, en Polonia, la legislación limita el tamaño de la tierra a 500 hectáreas. En Hungría, el área máxima de propiedad de un individuo es de 300 hectáreas, mientras que el área que puede estar en uso es de 1,200 hectáreas. En Eslovaquia, el tamaño promedio de las parcelas es de 0,45 ha.

Incluso en países donde no se ha establecido ninguna tierra marginal como propiedad, se están creando decenas de miles de empresas agrícolas. Por ejemplo, en Finlandia solo las granjas son más de 30 mil, y en general, las empresas dedicadas a la agricultura, hay más de 100 mil.

En segundo lugar, la creación de un mercado no significa una venta automática de todas las tierras. En Francia, el 75% de la tierra se utiliza en préstamo, y el tamaño promedio de las transacciones de venta de la tierra es de 3,3 hectáreas. En Suecia, en 2005, el 85% de las ventas de terrenos se realizó en parcelas de menos de 10 hectáreas, a pesar del hecho de que el 40% de las tierras fueron arrendadas.

En Ucrania, la situación es radicalmente diferente. El precio de la tierra no está determinado por el mercado, sino que se forma sobre la base de un valor monetario normativo, que puede ser más bajo o más alto que el valor de mercado. El bajo precio del alquiler permite a las explotaciones agrícolas acumular un gran banco de tierras. "Es mucho más rentable para las grandes explotaciones agrícolas alquilar tierras por un centavo que comprar al precio del mercado, o pagar el alquiler sobre la base del valor de mercado de las tierras", escribe Sergei Khlan, MP de la BPP.

Gracias a la moratoria, las empresas agrícolas pudieron acumular grandes bancos de tierras. Aunque más de 50,000 compañías realizan negocios en el sector agroindustrial, el mercado está monopolizado: las 100 compañías más grandes arriendan 6,5 millones de hectáreas de tierra cultivable (20% del área total del fondo de tierras). Al mismo tiempo, las diez empresas más grandes arriendan de 125 a 654 mil hectáreas. De hecho, la existencia de una moratoria contribuye al desarrollo de las explotaciones agrícolas, ya que solo ellas tienen acceso a recursos financieros. Los campesinos no pueden tomar un préstamo garantizado por tierra, y esto dificulta el desarrollo de su propio negocio.

Al final, la mayoría de las explotaciones agrícolas están endeudadas, no tienen recursos de efectivo gratuitos para comprar todo el banco de tierras, que actualmente arriendan. Por otro lado, es físicamente imposible realizar tantas transacciones de venta de terrenos por dos razones. Primero, a lo largo del año, el sistema de registro de derechos puede procesar hasta 800 mil transacciones. En 2014, el sistema ya estaba funcionando en sus límites. En segundo lugar, el proceso de venta y venta se ve obstaculizado por un alto nivel de fragmentación de la tierra: el tamaño promedio de cada parcela es de 3,6 hectáreas, que es de 270 mil lotes por 1 millón de hectáreas de tierra.

El número de transacciones de tierras agrícolas para 2013 - 3 trimestres de 2015 con el cambio de propietario / usuario

Es importante tener en cuenta que la capacidad marginal del sistema de registro de derechos es de aproximadamente 800,000 transacciones por año. En 2014, el sistema funcionó al límite de sus capacidades, lo que provocó importantes retrasos en el registro de los derechos de arrendamiento. Ahora calcular un adicional de 100-200 mil transacciones adicionales por año será extremadamente problemático.

Mito 4. Cancelación de la moratoria: el camino hacia el desorden y el mercado en la sombra.

“Si ahora levantamos la moratoria sobre la venta de tierras, enfrentaremos un allanamiento. La tierra fue saqueada de la gente justo cuando la industria fue robada ", dijo el jefe del Partido Agrario, Vitaly Skotsyk, el otoño pasado.

De hecho, el mercado de la tierra en la sombra asociado con la venta de parcelas de tierra ya existe hoy. La mayoría de las veces, según el presidente de la Asociación ucraniana Club de Negocios Agrarios Alex Lissits, se manifiesta en el diseño de "contratos (arrendamientos, - VoxUkraine) por 50 años y emphyteusis".

Según los últimos cálculos de la ASTP, el volumen del mercado en la sombra es de 10 a 12 mil millones de UAH por año.

El uso ilegal y en la sombra de la tierra es rampante. De acuerdo con los cálculos del proyecto "Apoyo a las reformas en la agricultura y las relaciones territoriales en Ucrania", la adopción en 2015 de limitar el plazo mínimo del contrato de arrendamiento a un nivel de 7 años transfirió las relaciones de alquiler a corto plazo al sector de la sombra. Además, más de 2 millones de hectáreas de tierra de propiedad colectiva y de herencia heredada se usan generalmente en condiciones de autocaptura.

Una consecuencia importante de la introducción de un mercado de tierras transparente es la liquidación del derecho de propiedad y uso. Los propietarios y usuarios ya no tendrán que sortear la moratoria, que hoy sucede con bastante frecuencia y contribuye a la aparición de un mercado en la sombra. Y, lo que es más importante, aquellos propietarios que no podrán trabajar la tierra o no serán rentables podrán vender la tierra a un agricultor más eficiente.

Mito 5. Moratoria: una garantía de soberanía y desarrollo económico del estado.

"La abolición de la moratoria sobre el comercio de tierras es otro paso para convertir a Ucrania en un apéndice de materias primas", es decir, la declaración del partido Our Land.

De hecho, lo contrario es cierto. La moratoria de ninguna manera contribuye a la preservación de la soberanía del país. Debido a la moratoria, se destruye un importante recurso estatal, la economía pierde miles de millones y los ciudadanos siguen siendo propietarios de parcelas sin tierras, solo pueden alquilarla por un centavo.

La moratoria afecta negativamente los derechos y el bienestar de la población. "Viola los derechos de 6,9 ​​millones de propietarios, la mayoría de los cuales son personas mayores, reduce el bienestar de la población rural al reducir la renta y la incapacidad de utilizar las ventas de tierras como una forma de superar los choques negativos", explica Denis Nizalov.

Además, según el experto, el uso de recursos terrestres demasiado baratos ha llevado a una reducción de puestos de trabajo en la agricultura debido a la sustitución de tecnologías intensivas en mano de obra por tecnologías terrestres.

Según el director de la compañía de inversiones Dragon Capital Tomash Fiala, la reforma agraria es una de las claves de Ucrania, al igual que la pensión y la lucha contra la corrupción. Una de las consecuencias positivas de la introducción del mercado es el crecimiento del atractivo de inversión de la industria.

“En Ucrania, una tierra muy buena, es un activo tan amplio, bajo el cual se pueden atraer grandes inversiones, tanto internas como externas. "Estas inversiones pueden dar un impulso instantáneo y poderoso al crecimiento económico", predice Fiala. Según sus estimaciones, el mercado de tierras puede otorgar a Ucrania $ 2–3 mil millones adicionales en inversiones al año, lo que puede afectar significativamente el desarrollo del complejo agroindustrial doméstico.

Tomó en el procesamiento

Según el Geocadastre estatal, casi el 71% del territorio de Ucrania, 42,7 millones de hectáreas, tierras agrícolas, de las cuales 32,5 millones de hectáreas, son tierras cultivables. Casi todos ellos caen bajo la moratoria. De estos, 27 millones de hectáreas se distribuyen entre siete millones de accionistas, más de 10 millones de hectáreas son propiedad estatal y municipal. Cabe destacar que la mayoría de las parcelas no son propietarias de las acciones: incluso según los datos oficiales, durante el año pasado se arrendaron 16,8 millones de hectáreas. Además, el procesamiento de las explotaciones agrícolas de alrededor de 6 millones de hectáreas, y en general, las acciones se arriendan a cerca de 45 mil empresas agrícolas.

A pesar de la prohibición de vender tierras agrícolas, las tierras cultivables están en pleno apogeo. Aquí hay algunas formas legales de obtener dicha tierra: contratos de arrendamiento de hasta 50 años, el derecho indefinido de usar el sitio e incluso el intercambio de acciones desiguales con un cargo adicional.

En un círculo vicioso de la ley.

Los partidarios de la moratoria se refieren al art. 13 de la Constitución, según la cual la tierra "está sujeta a la propiedad del pueblo ucraniano", y los opositores al próximo artículo que proclaman las garantías de los derechos de propiedad de la tierra y el art. 22 sobre la inadmisibilidad de limitar los derechos de los ciudadanos por las nuevas leyes, lo que acaba de ocurrir cuando introdujeron una moratoria y los propietarios de la tierra perdieron la oportunidad de disponer de ellos por completo. Es cierto que las mencionadas garantías de propiedad de la tierra, según el art. 14 de la Constitución, implementada de conformidad con la ley. El círculo se cierra. Parece que la única forma de romperlo es adoptar una nueva ley "Sobre el volumen de negocios de las tierras agrícolas", que eliminará la moratoria de su venta. Por otro lado, este año, el Tribunal Constitucional de Ucrania se negó a abrir un caso sobre la ilegalidad de la moratoria, que fue buscado por docenas de diputados populares. Y a pesar de que presentaron una apelación similar en septiembre, aparentemente la mayoría de los parlamentarios todavía no están listos para cambiar la legislación.

Además, casi todos están de acuerdo en que se necesita un mercado de tierras abierto. Pero no solo los políticos, sino también la sociedad ucraniana en su conjunto se dividieron en dos bandos: los que abogan por el levantamiento inmediato de la moratoria y los que ven esto como un gran riesgo para los propios accionistas y para el país en general. Los últimos primero quieren asegurar legalmente los "limitadores" para el mercado. Consideremos los principales argumentos económicos de las partes.

Libertad ventajosa

La apertura del mercado de la tierra impulsará la economía. Según las previsiones de la Asociación Europea de Empresas, después del levantamiento de la moratoria, se verterán inversiones adicionales de al menos $ 2 mil millones en Ucrania, y el crecimiento del PIB aumentará en un 1,5-2% por año. Al mismo tiempo, según los cálculos del Banco Mundial, la producción anual de productos agrícolas puede aumentar en $ 15 mil millones.

Propiedad de la tierra - la capacidad de recaudar fondos para el desarrollo de negocios. Si se abre el mercado de tierras, los propietarios de las parcelas podrán depositarlas en el capital autorizado de las empresas o prometerles un préstamo.

Y este recurso crecerá, ya que la compra y venta gratuitas conllevarán un aumento de los precios tanto de las parcelas como del alquiler. Ahora, una hectárea en Bulgaria cuesta un promedio de $ 4,500, en Rumania - $ 6,000, en Polonia - todos $ 10,000, y en Ucrania, según varias estimaciones, solo $ 500-1,200. En consecuencia, tenemos una tasa de alquiler muy baja: durante el año pasado, los propietarios recibieron un promedio de 1,400 UAH por hectárea, o un poco más de $ 50. Desde este punto de vista, los compradores extranjeros deberían poder aterrizar, entonces los precios de las parcelas aumentarán aún más y el flujo de inversiones a Ucrania aumentará significativamente.

Los presupuestos locales también se beneficiarían: aquellas áreas que poseen cientos de miles de hectáreas de tierra cultivable podrían recibir decenas de millones de dólares al año por arrendarlos.

A su vez, los propietarios de tierras de pleno derecho, a diferencia de los inquilinos, están más motivados para cuidar sus parcelas. No es ningún secreto que, digamos, los cultivos permanentes de maíz y girasol, que proporcionan un gran ingreso, agotan incluso el suelo más fértil, pero el propietario debe pensar en el futuro, y no solo en obtener ganancias rápidas. Siempre un plus si el terreno pertenece a quienes lo procesan.

Prohibición de rescate

La relativa baratura de las tierras agrícolas en Ucrania puede ser un argumento en contra de la apertura inmediata del mercado. Los escépticos temen que el gran capital compre hectáreas a los pequeños agricultores de manera rápida y barata, incluso antes de que las parcelas logren subir de precio. Por cierto, este campo es para especulación. Pero las pequeñas granjas, que a menudo son difíciles de pagar, incluso para la renta de las acciones, perderán la competencia por el derecho a comprar la tierra que cultivan. Este desarrollo está plagado de una excesiva concentración de los recursos de la tierra y socavando la competencia en el sector agrícola ucraniano. Aunque hay otra opinión: incluso un gran inquilino es un mercado de tierras no rentable con costos adicionales para la redención de la tierra, que ya utilizan.

Algunos opositores al rápido levantamiento de la moratoria sobre la venta de tierras son aún más categóricos en cuanto a la admisión de extranjeros a este recurso estratégico. Incluso hay advertencias de que, en el peor de los casos, Rusia puede comenzar la expansión económica, comprando tierras ucranianas a través de compañías offshore y propietarios ficticios. Es cierto que los opositores tienen un contraargumento en contra de esto: la tierra no puede simplemente ser tomada y sacada, y cualquier propietario de tierra en Ucrania debe cumplir con nuestra legislación, sin mencionar los impuestos pagados al presupuesto ucraniano.

El otro extremo es un posible fracaso de la reforma agraria, como en Madagascar, donde los inversionistas extranjeros han estado comprando tierras a gran escala, mientras que los residentes locales siguen siendo mano de obra barata. La triste verdad es que, debido a las economías de escala, las grandes empresas pueden obtener beneficios, pero el potencial de la población no se aprovecha plenamente. Y esto es un freno a la economía.

Otro escenario negativo es la compra de una parte significativa de las tierras agrícolas del país por los productores mundiales de biocombustibles, que buscan constantemente fuentes de materias primas. Como saben, los cultivos que necesitan (desde la colza hasta el maíz) agotan en gran medida el suelo.
Y, finalmente, en las condiciones de un sistema judicial y judicial débil y corrupto, el levantamiento de la prohibición de la venta de tierras agrícolas puede abrir la puerta a los ataques de los asaltantes a los agricultores.

Duras condiciones

Sin embargo, los partidarios de la moratoria sobre la venta de tierras agrícolas generalmente no la defienden en ningún escenario, pero presentan varias condiciones para levantar la prohibición, que se toman de la práctica europea. Estos incluyen fortalecer las instituciones de derechos de propiedad, reducir la corrupción e introducir reglas estrictas del juego. Muchos exigen el establecimiento de restricciones tales como el número máximo de hectáreas para la venta en una mano (por ejemplo, el Primer Ministro Vladimir Groisman dice 200 hectáreas), otorgando permisos para la compra de solo personas que se dedican a la agricultura y viven en la región de la adquisición del sitio. A partir de los requisitos económicos para la apertura del mercado de la tierra: apoyo financiero para los agricultores (préstamos baratos, subsidios), oportunidades para crear cooperativas agrícolas. La tarea es hacer que los pequeños jugadores sean más tecnológicos y competitivos.

Principal recurso

La gran mayoría de los ucranianos, según varias encuestas, se oponen a la introducción de un mercado de tierras en toda regla en la actualidad, sin embargo, en el círculo de expertos hay cada vez más partidarios de levantar la moratoria. Como en todos los casos de conflicto masivo de opiniones, cada lado tiene su propia verdad.

Se trata de recursos. En el mundo moderno, esto no es principalmente tierra, sino mano de obra, es decir, gente. Mire la mencionada Madagascar, donde más del 80% de la fuerza laboral está empleada en la agricultura (datos de la CIA). Y en Ucrania - alrededor del 5,8%. Es cierto que en la mayoría de los países desarrollados, solo 1-4% (Polonia con 12% es una rara excepción). Estas son las personas a las que se les debe proporcionar trabajo en la tierra y con la máxima productividad laboral. Si dejamos de lado la cuestión del desempleo, atraer el resto es más caro, ya que pueden emplearse en otras industrias que generan más valor agregado. Pero el retorno por hectárea o tejido no es tan importante. Y esto no es en absoluto lo mismo que la productividad: es posible sudar más de una hectárea a mano y obtener una cosecha elegante, sin embargo, aquellos que lograron procesar diez hectáreas con la ayuda de un equipo especial recolectarán mucho más, aunque puede que tenga una habilidad mediocre. Cifras en términos de una hectárea.

Ahora está claro por qué ambos lados del conflicto en torno a la moratoria tienen razón a su manera. Por un lado, Ucrania utilizará una parte significativa de la población en la agricultura para tomar en serio los riesgos del fracaso de la reforma agraria, pero, por otro lado, el escenario de Madagascar, donde casi todos dependen de la tierra, no será ni siquiera en los casos más extremos si китайцы с чемоданами юаней скупят миллионы гектаров. Впрочем, это лишь один из аспектов необъятного, как земля, вопроса. 30 октября "ДС" проведет "Дискуссионный клуб", где две команды экспертов сойдутся в баттле о том, убивает или спасает Украину мораторий на продажу сельхозземель.

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